十五天時(shí)間內(nèi)，我們門店完成了6單，其中有2單買家為滬九條后新獲得的購(gòu)房資格，剩余4單的買家原本在觀望，新政后下定決心入手了”，中原地產(chǎn)瑞虹天地分行店長(zhǎng)袁成感覺(jué)到在“滬九條”后成交量顯著上升，置換需求釋放。
袁成所在的門店位于上海高端次新房云集的板塊，據(jù)他所述，在“滬九條”之前，門店每個(gè)月大概成交2-3單，而現(xiàn)在半個(gè)月就成交了6單。
5月27日，上海市發(fā)布樓市新政（以下簡(jiǎn)稱“滬九條），包括非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限“5年改3年”；非滬籍單身人士的購(gòu)房范圍，由原本的“外環(huán)外的新房及二手房”，再增加了“外環(huán)內(nèi)的二手住房”；取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定；首套房首付款比例下調(diào)至20%，二套房首付比例下調(diào)至35%等內(nèi)容。截至6月27日，“滬九條”新政已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月。
整體來(lái)看，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年5月上海二手住宅成交1.71萬(wàn)套，環(huán)比增加5.35%。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，6月絕大部分時(shí)間，上海二手房網(wǎng)簽量都處于高位，甚至有兩天出現(xiàn)單日成交量過(guò)千套的現(xiàn)象、堪比樓市大年時(shí)的單日成交量，預(yù)計(jì)6月全月二手房網(wǎng)簽量將超過(guò)2.3萬(wàn)套。
2024年6月上海二手房單日成交量，圖片由上海中原地產(chǎn)向時(shí)代周報(bào)提供
年輕人盯上老破小
伴隨著房?jī)r(jià)泡沫擠出，低總價(jià)“老破小”成了當(dāng)下年輕剛需族的性價(jià)比之選。
在上海內(nèi)中環(huán)間，普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊，98年的職場(chǎng)新人山秋因無(wú)法接受遠(yuǎn)距離通勤，近期購(gòu)入了一套“老破小”，“我看了兩個(gè)月的房就買了，感覺(jué)房?jī)r(jià)降到可以夠一夠的程度了”。
山秋對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，該套房子合共33.5平方米，總價(jià)從180萬(wàn)元降到165萬(wàn)元，又砍到153萬(wàn)元，折合單價(jià)為4.57萬(wàn)元/平方米，是2016年4月以來(lái)該小區(qū)最低成交價(jià)。山秋付了93萬(wàn)元的首付，公積金沖抵后，每個(gè)月只要還貸兩千多塊錢，“比整租一室戶便宜”。
一名帶看靜安新城的中介王杰對(duì)時(shí)代周報(bào)表示：“我們最近挺忙的，一房?jī)煞康膽粜唾u得比較多。前幾年，房貸利率高，限購(gòu)嚴(yán)，很多人想買，但條件不允許。現(xiàn)在各項(xiàng)政策優(yōu)化很多，板塊的房?jī)r(jià)也已經(jīng)下調(diào)了20%-30%，大家感覺(jué)差不多可以出手了。”
王杰表示，靜安新城最近增加了一些單身看房者，還有很多快結(jié)婚、剛結(jié)婚的年輕人在看房，之前在觀望的客戶也出手了。“我最近剛成交一個(gè)客戶，他前一兩年就在跟我看房子了，當(dāng)時(shí)的預(yù)算大概300多萬(wàn)，只能在附近買到一房，現(xiàn)在已經(jīng)可以買到兩房了。”
一名靜安新城的業(yè)主對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，最近接待了一對(duì)夫妻帶小孩來(lái)看房的，也有父母幫子女看房的，子女剛繳滿了3年社保，獲得了購(gòu)房資格。
靜安新城是一個(gè)大型的動(dòng)遷房社區(qū)，分為十二區(qū)，合共有數(shù)千、近萬(wàn)套房子，大部分樓棟房齡超過(guò)20年。6月26日，上海鏈家官網(wǎng)顯示，該小區(qū)二手房近30天帶看了996次。
上海閔行知名“老破小”社區(qū)靜安新城，時(shí)代周報(bào)攝于2024年6月
上海中原地產(chǎn)指出，“滬九條”發(fā)布后，有兩類二手房更加好賣了，一類為總價(jià)300萬(wàn)元-500萬(wàn)元的“老破小”，另一類是總價(jià)1100萬(wàn)元以上的大面積次新房。
盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，交易活躍的“老破小”多位于中外環(huán)間，約50多平方米、60多平方米，兩房戶型。交易活躍的板塊包括寶山區(qū)的共康泗塘、閔行區(qū)的金虹橋、徐匯區(qū)的華涇，這些區(qū)域發(fā)展較早，已形成成熟的居住區(qū)。
就“老破小”受歡迎的原因，盧文曦對(duì)時(shí)代周報(bào)分析道，同等預(yù)算，買新房只能買在郊環(huán)以外，而買老破小可以買在中環(huán)附近、中外環(huán)間，“配套相差得不止一點(diǎn)點(diǎn)”。
帶看靜安新城的一位中介對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，盡管“老破小”的掛牌價(jià)已經(jīng)下調(diào)了很多，但是掛牌量較大，只要是誠(chéng)心買，還能坐下來(lái)和業(yè)主談價(jià)。多名買家對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，他們并不認(rèn)為“老破小”的價(jià)格已經(jīng)見(jiàn)底了，但是只要買得起，能夠滿足自己當(dāng)下的需求就好。
促進(jìn)置換需求
剛需入市，不少業(yè)主亦將置換計(jì)劃提速，高總價(jià)段的房子也更好賣了。
在靜安新城，王錚夫婦計(jì)劃將住了十年房子賣出用于置換。他們對(duì)時(shí)代周報(bào)表示：“我們現(xiàn)在的房子大約60多平、雙南戶型，一家三口住，東西太多了。想換一套更大的房子，最好有電梯。在這一帶住習(xí)慣了，計(jì)劃換到隔幾條馬路的、更高檔的小區(qū)。”
王錚夫婦稱，手上的房子是最近才掛牌的，想趁著“滬九條”后的這波行情賣掉。而其掛牌價(jià)較十年前的買入價(jià)已翻番。
同在靜安新城的李敏夫婦，則選擇“割肉”百余萬(wàn)賣房用于置換。李敏夫婦稱，家里老人身體不好，想接過(guò)來(lái)一起住，再加上小孩要上學(xué)，想置換一套更大、更新的房子，總價(jià)預(yù)算約八九百萬(wàn)，“滬九條之后，已經(jīng)有兩個(gè)同事趁機(jī)把房子賣掉了，也帶動(dòng)了我們的換房念頭”。
“我們這套房子是2021年底成交的，2022年10月份搬進(jìn)來(lái)，才住了一年多。買入的時(shí)候，房子總價(jià)是530多萬(wàn)元，中介費(fèi)花了10萬(wàn)元，裝修費(fèi)用花了40萬(wàn)元，成本合計(jì)約580萬(wàn)元。”
“6月初的掛牌價(jià)是480萬(wàn)元，沒(méi)啥人看房。一個(gè)星期之后，我們就把掛牌價(jià)降到了450萬(wàn)元。降價(jià)賣，我們心里也很難受，但是要尊重市場(chǎng)規(guī)律。”李敏夫婦稱。
不過(guò)，中介評(píng)價(jià)稱，李敏夫婦在市場(chǎng)低點(diǎn)置換，新購(gòu)置房子的價(jià)格也會(huì)降低，不算虧。
時(shí)代周報(bào)采訪了解到，以往，由于上海二套房的首付比例較高，置換客的通常選擇是，先將手里的房子賣出，再買入心儀的房子。而“滬九條”提出，商貸二套首付下限由50%降為35%。得益于此，部分置換客可以選擇先買入心怡的房子，再將手中的房子慢慢賣出，尋找談得攏的買家。
中原地產(chǎn)某門店店長(zhǎng)袁成對(duì)時(shí)代周報(bào)舉例道，其近期接待的一個(gè)二胎家庭，即是選擇先買了一套總價(jià)千萬(wàn)的三房戶型，后續(xù)再找機(jī)會(huì)把手中原有的小房子賣掉。他感覺(jué)到，“滬九條”之后，買家置換的可能性更大了，置換的操作更便利了。此外，其門店還接待了一名高級(jí)白領(lǐng)，外地籍單身，由于“社保五改三”而具備了購(gòu)房資格，最終買了一套總價(jià)800萬(wàn)元的小兩房。
袁成總結(jié)道，“滬九條”之后，門店房源的成交周期縮短了，由之前的動(dòng)輒半年時(shí)間縮短到了如今的一兩個(gè)月，有總價(jià)千萬(wàn)的房子掛牌一周就成交。目前，門店代理的二手房的掛牌量和掛牌價(jià)較為平穩(wěn)。
他表示，新政迄今門店的咨詢量和帶看量還處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)。店里有21個(gè)人，但是還是人手緊張，忙不過(guò)來(lái)，計(jì)劃再招5-8個(gè)人。