9月24日訊（記者 李潔）時隔約四個月，新一輪穩(wěn)樓市政策來襲，短期內有望為房地產市場注入強心針。
9月24日，國新辦舉辦“金融支持經(jīng)濟高質量發(fā)展”新聞發(fā)布會，宣布多項利好房地產的政策，涉及降準、降息、調降存量房貸利率、降低二套房首付比例等多項重磅舉措，同時介紹了保障性住房再貸款、“白名單”工作進展。
分析人士指出，此次監(jiān)管層一攬子政策支持力度大、指向性明確、覆蓋范圍廣，涵蓋需求、供給兩端，是繼517政策后，監(jiān)管層再度開啟的新一輪穩(wěn)樓市政策。
“接下來的重點是，如何落實進一步下調新發(fā)放居民房貸利率，這是扭轉樓市預期的關鍵。”東方金誠分析師王青認為，本次央行宣布下調政策利率20個基點后，新發(fā)放居民房貸利率會跟進下調。進一步下調房貸利率，對房地產行業(yè)實施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點。
中原地產首席分析師張大偉也認為，市場預期未來可能會再度降息，房貸利率有望降低到3%以內；并可能會出臺購房契稅、增值稅等與稅費相關減免政策，持續(xù)降低購房者交易成本。
未來新發(fā)放居民房貸利率還有較大下調空間
本次發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布將降準降息，且單次幅度在歷史上都較大，并提前透露年內還會再降準，表達了明確的支持性立場。
降準方面，央行在發(fā)布會上宣布，降低存款準備金率0.5個百分點，提供長期流動性1萬億元，這是對沖政府債供給壓力的必要舉措，同時還透露年內會再降準 0.25%-0.5%，對流動性支持的態(tài)度立場堅定。
潘功勝還表示，“到年底之前還有三個月時間，我們也會根據(jù)情況，有可能進一步再下調0.25-0.5個百分點。”這意味著此次降準后，四季度仍有一定的降準預期。
同時，本次發(fā)布會上還宣布，7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至 1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行。
中指院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，預計10月LPR、存款利率等也將隨之下行0.2-0.25個百分點。
王青認為，計劃降準降息的背后是二季度以來，受樓市持續(xù)調整、國內有效需求不足、新舊動能轉換存在陣痛等影響，經(jīng)濟運行穩(wěn)中偏弱，物價水平延續(xù)低位，逆周期調節(jié)需求上升。
其進一步表示，7月30日中央政治局會議提出，“宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力”，“要綜合運用多種貨幣政策工具，加大金融對實體經(jīng)濟的支持力度，促進社會綜合融資成本穩(wěn)中有降。”本次央行宣布降息降準，是對以上部署的具體落實。
存量房貸利率下調減少家庭利息支出1500億
備受關注的存量房貸利率，也將大幅調降。
會上，央行宣布，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。
“下調存量房貸利率平均0.5個百分點，逐漸與新增房貸利率拉平，旨在提振消費、降低風險。潘行長在新聞發(fā)布會上透露，存量房貸利率下調，平均每年可減少家庭利息支出1500億元左右，如果按照70%的邊際消費傾向來計算，能夠為消費帶來約1000億元增量。”國泰君安分析師黃汝南表示。
分析人士認為，更重要的是，潘行長明確指出，此舉能夠減緩居民提前還貸以及用消費貸違規(guī)置換房貸等情況，保障金融消費者合法權益。
“這將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊。同時，這也釋放出穩(wěn)樓市的積極信號，有助于推動房地產市場企穩(wěn)回暖。”王青表示。
東方金誠研報指出，截至今年6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，這意味著銀行1年的利息收入或減少1890億元，約相當于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。
“本次首套、二套存量房貸利率均有望跟進調整，這一方面會降低居民購房成本，有利于促進居民消費，為經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供重要支持；另一方面，也有助于修復市場預期，緩解由于房貸利率存在下降預期而持有的觀望情緒，連同此次降息，均會進一步降低購房者置業(yè)成本，帶動購房需求釋放。”陳文靜認為。
二套房首付比例降至歷史最低
除降低存量房貸利率，二套房首付比例也降至歷史最低。
央行宣布，將統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。
“整體來看，下調二套房貸最低首付比例至15%，政策力度空前，疊加三中全會后地方層面持續(xù)優(yōu)化政策進一步積極推進落地，相信這些舉措將加速房地產行業(yè)基本面探底回升。”東莞證券分析師何敏儀認為。
此前在5月17日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，將首套、二套商貸首付比例下限分別下調至15%、25%，此后各地快速跟進落地；截至目前，僅北京、上海、深圳三地尚未將首套、二套商貸首付比例下調至全國下限。
中指院分析師認為，此次政策后，預計各地將加速跟進落實，將二套首付比例下限降至15%，北上深也有望跟進調整；首付比例的下調，將進一步降低購房門檻，有望帶動改善性需求的釋放。
陳文靜表示，針對北上深等房價較高的核心城市，多數(shù)購買二套房的購房者通常采用“賣一買一”的方式完成置換，需要完成存量房交易后來獲得置換的資金。而此前較高的二套首付比例對于購買新房形成一定限制，二套房首付比例的下調，有助于緩解換房前必須先買后賣的問題，加速一二手房置換鏈條的打通流轉。
地方國企收儲去庫存將獲得更多資金支持
在需求端，央行還宣布，“將5月份人民銀行創(chuàng)設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵”。
“這將顯著加快各地收購存量商品房用作保障房的進度，緩解商品房市場庫存壓力。”王青表示。
“把支持比例從此前的60%提高至100%，有助于緩解在收儲過程中對房價向下的壓力。”黃汝南表示，3000億元保障性住房再貸款的利率為1.75%，在支持比例為60%的情況下，相當于商業(yè)銀行平均貸款成本在2%-2.5%之間，收儲的房價需要使租金回報率在2.5%以上收益才能打平; 而提升至100%能夠將商業(yè)銀行貸款成本降至1.75%的水平，則僅需2%以上的租金回報率即能夠將收益打平，這樣有助于緩解收儲過程中對房價向下的壓力。
“央行本次擴大對保障性住房再貸款央行資金支持比例，有助于提升商業(yè)銀行貸款規(guī)模，將對地方收儲產生一定積極帶動作用。”陳文靜稱。
其進一步指出，需要注意的是，目前各地國企收儲仍面臨價格撮合難度較大、供需錯配等因素限制，這些限制性因素短期內仍然存在，若要加速推進國企收儲節(jié)奏，或需更進一步優(yōu)化政策，如擴大收購存量方的用途范圍、擴大收購對象等。
加大房企端資金支持力度
除上述舉施，本次發(fā)布會還宣布，將研究出臺盤活存量土地的增量政策、延長“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款的文件期限。
“通過上述措施，進一步加大房企端資金支持力度，對于當前穩(wěn)定企業(yè)預期、提振市場信心也將發(fā)揮重要作用。”一位房地產行業(yè)分析師表示。
具體來看，本次央行提出，“支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究”。
“央行本次進一步明確，將對有條件的企業(yè)通過市場化方式收購房企土地的資金支持政策進行研究，且在必要時提供再貸款支持。這意味著，未來更多配套資金將進入市場，一方面，對于優(yōu)質房企來說，可以積極爭取貸款支持，尋找資金困難房企的優(yōu)質土地進行收購，擴大土地儲備，盤活存量用地。另一方面，資金困難房企出售存量用地，也有利于緩解資金壓力，進一步穩(wěn)定市場預期。”上述中指院分析師稱。
此外，央行還宣布，將年底前到期的經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期至2026年底。分析人士表示，原來這兩份文件是今年底到期，央行和金融監(jiān)管總局一起，將這兩份文件延長到2026年底。
在王青看來，這意味著以“三只箭”為重點，房企融資支持政策將延長一年。預計各地下一步將著力落實城市房地產融資協(xié)調機制，房企信貸融資在8月同比轉正后，將保持持續(xù)改善勢頭。
分析人士認為，整體來看，監(jiān)管層啟動的新一輪穩(wěn)樓市政策，為房地產市場注入了強勁動力。從降準降息到調降存量房貸利率，從降低二套房首付比例到加大對地方國企收儲去庫存的資金支持，再到加大房企端資金支持力度，一系列舉措全面覆蓋房地產市場的需求與供給兩端。這些舉措無疑展現(xiàn)了監(jiān)管層穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市的堅定決心，也為房地產行業(yè)的未來發(fā)展帶來新的機遇與挑戰(zhàn)。
那么，在這些政策的推動下，房地產市場能否加速筑底企穩(wěn)？還有待時間的檢驗。