經(jīng)過(guò)3月份的短暫回調(diào)后，4月份昆明二手房成交量再度大幅反彈，全月成交3751套，成交面積達(dá)37.37萬(wàn)平米，而4月昆明主城新房成交面積僅23.5萬(wàn)平米，二手房占昆明住房成交量的61%。
自2022年昆明二手房成交量超過(guò)市場(chǎng)份額的一半后，昆明二手房的市場(chǎng)占比就在逐年提高，去年昆明新房賣了不到3萬(wàn)套，而二手房卻賣了44252套，占比超過(guò)6成。
今年，昆明二手房的市占率依然在提高，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1-4月昆明成交新房6490套，二手房成交高達(dá)13569套，新房成交套數(shù)還不到二手房的一半，二手房的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到68%，接近7成。
2019至今昆明二手房成交套數(shù)
二手房成交量大，掛牌量同樣不少，今年昆明二手房掛拍量長(zhǎng)期維持在4萬(wàn)套以上，最多的小區(qū)同時(shí)有兩三百套二手房掛牌銷售。但比起新房來(lái)，二手房的掛牌量并不算大，截至今年4月，昆明庫(kù)存新房（住宅）約6萬(wàn)套，市場(chǎng)上可售的新房比二手房多出近40%，可是成交量卻只有新房的一半。
這也就是說(shuō)，眼下昆明市面上在售的新房比二手房多得多，但成交量卻只有二手房的一半，說(shuō)明昆明人的購(gòu)房觀念早已發(fā)生轉(zhuǎn)變，絕大多數(shù)人買房首選二手房，只有少數(shù)人優(yōu)先考慮新房。
昆明許多房齡不長(zhǎng)的二手房非常搶手
昆明二手房取代新房成為購(gòu)房首選，原因是多方面的。首先是二手房所見(jiàn)即所得，即買即住，不存在新房期房潛在的爛尾、延期交付、承諾不兌現(xiàn)、交付質(zhì)量差等風(fēng)險(xiǎn)，這在近幾年開(kāi)發(fā)商爆雷、破產(chǎn)頻繁的情況下，尤其具有優(yōu)勢(shì)。
其次昆明二手房具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，昆明二手房的成交均價(jià)在去年下半年就跌破1萬(wàn)/平米，而從今年3月開(kāi)始，二手房成交均價(jià)進(jìn)一步跌到了9000元/平米以下，4月份的成交均價(jià)只有8746元/平米。而上個(gè)月昆明新房成交均價(jià)仍舊在1.3萬(wàn)/平米左右，二手房的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力很明顯。
再就是二手房選擇余地大，新房雖然庫(kù)存量大，但集中在幾十個(gè)在售項(xiàng)目中，地段分布也不均勻，產(chǎn)品也以高層建筑為主，而二手房無(wú)論地段分布、產(chǎn)品類型還是價(jià)格區(qū)間都要廣泛得多，選擇面很寬，可以說(shuō)只有你想不到的，沒(méi)有你買不到的。
昆明二手房成交量雖然越來(lái)越大，但交易方式落后
正因?yàn)槎址烤邆渖鲜鰞?yōu)勢(shì)，昆明越來(lái)越多的購(gòu)房者在選房時(shí)首選二手房，尤其是在剛需人群中，二手房具有壓倒性的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)份額。
但即便昆明二手房的市場(chǎng)份額已經(jīng)接近7成，市場(chǎng)潛力卻仍未充分釋放，因?yàn)楝F(xiàn)在昆明二手房的交易渠道仍集中于實(shí)體經(jīng)紀(jì)公司門店，以中介帶看撮合成交為主，信息不透明，交易效率低不說(shuō)，買家為此還要支付至少1%的中介費(fèi)，交易成本也比較高。
雖然中介費(fèi)是二手房市場(chǎng)的行規(guī)，也被國(guó)家認(rèn)可，但很少有人意識(shí)到，二手房幾乎是當(dāng)下市場(chǎng)上唯一向買家收取居間費(fèi)用的商品，其他商品和服務(wù)，無(wú)論是買車還是買保險(xiǎn)，只要是買方市場(chǎng)，都不僅不會(huì)向銷售中介交納費(fèi)用，有時(shí)候還能拿到銷售渠道給與的額外返點(diǎn)。就連新房，即便大部分也通過(guò)房產(chǎn)中介渠道在銷售，卻也不向買家收取中介費(fèi)，有些中介甚至還會(huì)向購(gòu)房者倒貼傭金。
實(shí)行多年，被看作是“天經(jīng)地義”的二手房中介費(fèi)，原來(lái)卻是市場(chǎng)上的特例，難怪今年一位原來(lái)一線房企的昆明營(yíng)銷負(fù)責(zé)人看到了“天經(jīng)地義”背后的“不合時(shí)宜”，率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成立了一家“零中介”平臺(tái)——團(tuán)個(gè)房，很快就獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。如果這一商業(yè)模式得到推廣，昆明二手房的市場(chǎng)份額還將繼續(xù)擴(kuò)大。
昆明新成立的二手房平臺(tái)團(tuán)個(gè)房首次提出零中介費(fèi)概念
“零中介”的商業(yè)邏輯是什么？能不能長(zhǎng)期立足？昆明二手房交易模式是不是將迎來(lái)新一輪重大變革？二手房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么不同？大型房企銷售人才批量殺入二手房市場(chǎng)，以新房操盤模式銷售二手房，會(huì)不會(huì)給傳統(tǒng)中介行業(yè)帶來(lái)“降維打擊”？