繼融創中國后，又一家民營房企旭輝控股境外債重組方案也正式生效。
12月29日晚間，旭輝控股公告稱，公司境外債務重組各項條件均已達成，重組方案正式生效。此前，公司境內債券重組已于今年9月15日獲投票通過。至此，旭輝控股已完成境內外債務的整體重組，成為首批完成整體債務重組的民營房企之一。而在此之前，龍頭房企碧桂園和融創也相繼完成債務重組。
旭輝控股CFO楊欣對新京報貝殼財經記者表示：“境內外重組的順利完成，有息債務規模壓降過半，短期現金流壓力顯著緩解，讓旭輝有了站起來，恢復發展的機會。”
旭輝完成境內外債務重組
境外債方面，此次旭輝控股境外債務重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），通過債轉股、本金削減等方式預計將削減債務約380億元人民幣，化債比例達67%，流動性壓力將顯著緩解。
同時，旭輝控股境內債重組涉及7筆公開市場債券，金額100.6億元。重組方案通過現金回收、債轉股、以資抵債等方式，預計可削減債務超50億元，且未來兩年無需支付本息，為業務恢復與經營改善提供了關鍵窗口期。
12月25日，旭輝控股發布境內債券公告，公司境內債重組現金回購方案獲得投資人超額申請，購回資金兌付日為2025年12月31日。這也標志著旭輝境內債重組正式進入實施階段，公司預計通過約2.2億元的回購資金，實現首批約11億元的債務化解，進一步降低公司有息負債規模。
隨著占有息負債規模超過70%的境內外信用債重組的陸續完成，旭輝控股的資本結構將得到大幅改善，公司有息負債總額預計將從2025年中期的842億元進一步壓降至500億元左右，有息負債規模及凈負債率有望回落至2017年的水平。此外，旭輝控股債務結構也由“短期高息”轉向“長期低息”，財務成本大幅度下降，財務杠桿率回歸至健康水平。
旭輝控股有息負債規模。企業供圖
旭輝轉型瞄準輕資產
在境內外債務化解之際，旭輝控股也在今年制定了未來發展規劃。
今年8月，旭輝控股董事局主席林中表示，未來，旭輝將徹底告別“高杠桿、高負債、高周轉”的舊模式，轉向“輕資產、低負債、高質量”的新路徑，并明確聚焦“收租、自營開發業務、房地產資管業務”三大核心板塊，對標鐵獅門、黑石等國際知名企業，計劃三年內實現重新“站起來”。
對于上述轉型目標實現的路徑，旭輝控股向新京報貝殼財經記者表示，旭輝制定了詳盡的“五步走”戰略規劃，從債務重組完成、修復資本市場信用，到輕資產擴盤、完成盈利模式切換，最終實現股東回報重啟。
同時，記者也注意到，今年以來，旭輝控股開發業務呈現收縮狀態，表現為去化為先、不拿地、精簡組織架構。在今年11月，旭輝控股將組織架構精簡后，所深耕的布局僅剩下五大區域，分別為華東區域、華南區域、北京區域、華西區域及山東平臺。
在宣告境外債務生效的同時，旭輝控股還發布了一則公告，披露了與中國平安的資產交易。通過交易，旭輝獲得中國平安手中持有的浙江省寧波市慈溪市的項目50%股權，而中國平安獲得旭輝持有的天津天堿項目全部股權，雙方就出售和收購應付的代價互相抵消，相當于項目股權進行了置換。置換后，旭輝也完全持有了寧波市慈溪市的項目。
業績方面，公告顯示，今年前11個月，旭輝控股累計合同銷售金額為151億元，股東權益應占合同銷售金額為78億元。此前發布的半年報顯示，今年上半年，旭輝控股收入為122.81億元，期內虧損為62.39億元。
龍頭民營房企化債倒計時
2025年已經接近尾聲，回顧這一年，房企化債也取得了突破性的進展。
據中指研究院統計，目前，完成境內及境外債重組的企業有融創、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝、碧桂園；完成境外債重組的企業有中梁、當代等。境外債重組獲批的企業有佳兆業、金輪天地、禹洲地產、世茂、綠地、花樣年等。
尤其是龍頭房企在化債方面已經取得成效，多數民營房企通過削債方式的重組，大幅減輕了債務端的壓力。比如，就碧桂園、融創、旭輝三家大型民營房企對比來看，在境外債方面，融創的削債比例最高，由于其重組方案為全額債轉股，其削債比例也達到了100%；此外，碧桂園、旭輝的境外債削債比例分別約為66%和67%。在境內債方面，三家房企都削減了約50%的債務。
新京報貝殼財經記者根據公開資料整理。
在多家民營房企完成債務重組后，如何“活下去”成為下一步命題。與旭輝轉型路徑相似，多數民營房企轉向了輕資產賽道。比如，融創在2022年成立了代建公司，2024年，其代建公司更名為而今管理，取意于“而今邁步從頭越”，聚焦于不良資產盤活和城市更新項目。還有民營房企結合自身的特長挖掘新的市場機遇，比如，在碧桂園的“二次創業”中，聚焦品質地產與智能建造領域，智能建造正是其邁向高科技轉型的方向。
“輕資產業務不需要大量資本投入，不增加有息負債，能幫助企業在‘失血’后，以最低的成本恢復造血能力。”中指研究院企業研究總監劉水表示：“出險房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產品和品牌仍有一定影響力，并擁有成熟的開發、運營和服務團隊且經驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉型發展路徑。整個行業從增量開發轉向存量運營，物業、資產管理等賽道空間廣闊。”