2025年北京寫字樓市場需求復蘇態勢超預期，年末空置率實現實質性回落。高力國際在12月30日舉辦的2025年第四季度發布會上透露，北京甲級寫字樓市場全年凈吸納量達到33萬平方米，已連續兩年實現超30萬平方米的規模性去化。此外，2025年北京全市甲級寫字樓新增供應量僅18.8萬平方米，有限供給與穩健需求形成良性適配，推動年末空置率降至19.2%，同比下降約1.5個百分點。市場供需結構如期實現優化。

2024年-2025年北京寫字樓市場凈吸納量對比圖表

圖\高力國際提供

高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究董事陸明表示，盡管整體甲級市場新增需求近兩年持續放量穩定在年均30萬平方米以上的水平，但尚未形成足以逆轉高空置率和租金下行的核心勢能，市場高空置率依然持續，租金調整周期仍在延續。雖然北京甲級寫字樓新市場平均租金延續調整態勢，但下行壓力在今年有所緩解。年末凈有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，降幅較上年收窄4.9%。

需要關注到，中關村板塊成為2025年最大亮點，辦公新增需求呈現爆發式增長。其甲級寫字樓市場全年凈吸納量超17.6萬平方米，占全市總量的53%，創下近20年來的峰值紀錄。這背后核心驅動力是新質生產力企業集群的崛起與產業紅利的集中釋放，使中關村成為引領北京寫字樓市場復蘇的核心引擎。

從目前來看，市場熱度高度聚焦于個別子市場及非核心板塊的高性價比項目，核心區域成熟寫字樓市場表現仍未達預期，區域分化態勢尤為明顯，“冷熱不均” 的市場格局特征顯著。從租金維度來看，2025年核心區域成熟子市場平均租金同比降幅普遍超10%，跨資產類別和跨市場板塊的競爭呈加劇態勢，行業已進入精細化競爭新階段。

高力國際認為，宏觀有效需求不足仍然會是制約辦公樓市場需求持續恢復的系統性問題。2026年部分市場化項目依然會面臨現有租戶的退租和縮租，其中也包含部分國央企等大體量租戶整合搬遷回到自有物業的情況，這類市場需求收縮行為的出現將會在很大程度上抵消新增需求帶來的積極影響。

更為關鍵的是，市場將出現顯著的地理供需錯配。陸明表示，2026年核心市場的新增供應量將超過70萬平方米。結合近兩年的去化量分布來看，市場增量需求高度集中在西部子市場，但2026年入市的項目90%又都集中在東部子市場，這將會導致東部市場競爭進一步升級。