2025年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)超預(yù)期，年末空置率實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落。高力國(guó)際在12月30日舉辦的2025年第四季度發(fā)布會(huì)上透露，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年凈吸納量達(dá)到33萬(wàn)平方米，已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)超30萬(wàn)平方米的規(guī)模性去化。此外，2025年北京全市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量?jī)H18.8萬(wàn)平方米，有限供給與穩(wěn)健需求形成良性適配，推動(dòng)年末空置率降至19.2%，同比下降約1.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)如期實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。

2024年-2025年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量對(duì)比圖表

圖\高力國(guó)際提供

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究董事陸明表示，盡管整體甲級(jí)市場(chǎng)新增需求近兩年持續(xù)放量穩(wěn)定在年均30萬(wàn)平方米以上的水平，但尚未形成足以逆轉(zhuǎn)高空置率和租金下行的核心勢(shì)能，市場(chǎng)高空置率依然持續(xù)，租金調(diào)整周期仍在延續(xù)。雖然北京甲級(jí)寫(xiě)字樓新市場(chǎng)平均租金延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，但下行壓力在今年有所緩解。年末凈有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，降幅較上年收窄4.9%。

需要關(guān)注到，中關(guān)村板塊成為2025年最大亮點(diǎn)，辦公新增需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。其甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年凈吸納量超17.6萬(wàn)平方米，占全市總量的53%，創(chuàng)下近20年來(lái)的峰值紀(jì)錄。這背后核心驅(qū)動(dòng)力是新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)集群的崛起與產(chǎn)業(yè)紅利的集中釋放，使中關(guān)村成為引領(lǐng)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇的核心引擎。

從目前來(lái)看，市場(chǎng)熱度高度聚焦于個(gè)別子市場(chǎng)及非核心板塊的高性價(jià)比項(xiàng)目，核心區(qū)域成熟寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)仍未達(dá)預(yù)期，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)尤為明顯，“冷熱不均” 的市場(chǎng)格局特征顯著。從租金維度來(lái)看，2025年核心區(qū)域成熟子市場(chǎng)平均租金同比降幅普遍超10%，跨資產(chǎn)類別和跨市場(chǎng)板塊的競(jìng)爭(zhēng)呈加劇態(tài)勢(shì)，行業(yè)已進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)新階段。

高力國(guó)際認(rèn)為，宏觀有效需求不足仍然會(huì)是制約辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)恢復(fù)的系統(tǒng)性問(wèn)題。2026年部分市場(chǎng)化項(xiàng)目依然會(huì)面臨現(xiàn)有租戶的退租和縮租，其中也包含部分國(guó)央企等大體量租戶整合搬遷回到自有物業(yè)的情況，這類市場(chǎng)需求收縮行為的出現(xiàn)將會(huì)在很大程度上抵消新增需求帶來(lái)的積極影響。

更為關(guān)鍵的是，市場(chǎng)將出現(xiàn)顯著的地理供需錯(cuò)配。陸明表示，2026年核心市場(chǎng)的新增供應(yīng)量將超過(guò)70萬(wàn)平方米。結(jié)合近兩年的去化量分布來(lái)看，市場(chǎng)增量需求高度集中在西部子市場(chǎng)，但2026年入市的項(xiàng)目90%又都集中在東部子市場(chǎng)，這將會(huì)導(dǎo)致東部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步升級(jí)。